Cara Mengubah Status Tanah Warisan HGB Menjadi Hak Milik (SHM)
Sering kali properti rumah atau tanah warisan peninggalan orang tua masih berstatus Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan tanpa batas waktu, HGB memiliki jangka waktu terbatas (biasanya 30 tahun). Jika masa berlaku HGB habis, status hak atas tanah tersebut dapat kembali dikuasai oleh negara.
Untuk memberikan kepastian hukum tertinggi dan mengamankan aset properti keluarga secara permanen, para ahli waris disarankan untuk segera melakukan Peningkatan Hak dari HGB menjadi SHM di Kantor Pertanahan (BPN) setempat.
Sebagai Ahli Hukum Waris, berikut adalah panduan lengkap dari Konsultan Hukum Waris mengenai alur dan syarat peningkatan hak tanah warisan HGB ke SHM:
1. Dua Skenario Pengurusan HGB Warisan ke SHM
Seorang Lawyer Hukum Waris menjelaskan bahwa pengurusan perubahan HGB warisan ke SHM di BPN dapat dilakukan melalui dua skenario utama:
Skenario A: Balik Nama Waris Dulu, Baru Peningkatan Hak ke SHM
HGB diubah nama terlebih dahulu dari nama almarhum orang tua menjadi atas nama seluruh ahli waris di BPN. Setelah itu, para ahli waris mengajukan permohonan peningkatan hak dari HGB ke SHM.
Skenario B: Pengurusan Bersamaan (Balik Nama Waris + Peningkatan Hak)
BPN memperbolehkan permohonan pendaftaran peralihan hak waris diajukan secara bersamaan dengan permohonan peningkatan hak menjadi Hak Milik, selama seluruh berkas kelengkapan ahli waris terpenuhi secara lengkap.
2. Syarat Utama Peningkatan Hak HGB Rumah Tinggal menjadi SHM
Berdasarkan ketentuan Kementerian ATR/BPN, tanah HGB warisan yang dapat ditingkatkan langsung menjadi SHM wajib memenuhi kriteria berikut:
Penggunaan Objek: Diperuntukkan sebagai Rumah Tinggal (bukan untuk toko, ruko, atau komersial).
Batas Luas Tanah: Luas tanah maksimal $600\text{ m}^2$ (untuk skema peningkatan hak sederhana/langsung). Jika luas tanah $>600\text{ m}^2$, wajib melalui tahapan pemeriksaan fisik/pengukuran BPN (konstatering report).
Kewarganegaraan: Seluruh ahli waris berstatus Warga Negara Indonesia (WNI) (karena WNA tidak berhak memegang SHM).
Persyaratan Berkas Peningkatan Hak HGB Warisan di BPN
Dokumen SyaratKeterangan & Ketentuan LegalSertifikat Asli HGBSertifikat HGB asli atas nama almarhum orang tua.Dokumen Waris LegitimSurat Keterangan Ahli Waris (SKAW) & Akta Kematian Pewaris.Identitas Ahli WarisFotokopi KTP dan KK seluruh ahli waris.Legalitas BangunanFotokopi IMB / PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) atau Surat Keterangan Lurah/Kades untuk rumah tinggal.Pajak & SPPT PBBFotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang sudah lunas.Surat PernyataanSurat Pernyataan tidak menguasai tanah lebih dari 5 bidang ($<5.000\text{ m}^2$) di atas meterai.
Biaya Resmi BPN
Untuk rumah tinggal dengan luas tanah $\le 600\text{ m}^2$, tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) resmi BPN untuk perubahan hak dari HGB ke SHM sangat terjangkau, yaitu mulai dari Rp50.000,- per sertifikat (di luar biaya pendaftaran balik nama waris dan BPHTB waris jika ada).
Kesimpulan
Mengubah status tanah warisan dari HGB menjadi SHM memberikan perlindungan kepemilikan mutlak dan permanen tanpa ada risiko hak terhapus karena habis masa berlaku. Peningkatan status ini juga secara signifikan meningkatkan nilai ekonomis dan keamanan legalitas properti warisan keluarga.
Konsultasi Peningkatan Hak Properti Bersama Warisku
Apakah Anda dan keluarga ingin mengurus peningkatan hak HGB warisan menjadi SHM, namun terkendala berkas PBB, IMB/PBG yang tidak ada, atau dokumen SKAW yang belum lengkap?
Kami di Warisku hadir sebagai Konsultan Hukum Waris profesional. Kami siap membantu pemberkasan Surat Keterangan Ahli Waris, pendampingan kepengurusan di BPN, hingga terbitnya Sertifikat Hak Milik (SHM) secara sah dan aman.
Hubungi Tim Warisku:
📞 WhatsApp / Telepon: +62 812-8148-8244
🏢 Alamat Kantor: Ruko Prima Orchard, Blok F5, Kota Bekasi
